Condomínio: entenda as despesas ordinárias e extraordinárias

A gestão financeira de um condomínio, frequentemente vista como um labirinto burocrático, exige clareza e precisão na distinção entre **despesas ordinárias** e **despesas extraordinárias**. Tanto síndicos quanto condôminos precisam estar cientes dessas diferenças, das responsabilidades de pagamento e dos momentos em que a aprovação em assembleia se torna indispensável. Este artigo tem como objetivo desmistificar este tema, oferecendo um guia prático e acessível.

Despesas extraordinárias: o que são?

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, artigo 22, parágrafo único), **despesas extraordinárias** são aquelas que não se encaixam nos gastos rotineiros de manutenção do edifício. São, portanto, eventos esporádicos que visam a melhoria, a segurança ou a valorização do patrimônio. Podemos citar como exemplos:

• Obras de reformas ou acréscimos que impactam a estrutura integral do imóvel, como reforços estruturais ou modernização das instalações hidráulicas e elétricas.
• Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas, que garantem a estética e a proteção do edifício.
• Obras que visam restabelecer as condições de habitabilidade do edifício, como a correção de infiltrações ou a substituição de revestimentos danificados.
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes da dispensa de funcionários, um custo significativo que exige planejamento e provisionamento.
• Instalação de equipamentos de segurança (câmeras, alarmes), sistemas de combate a incêndio, telefonia, intercomunicação, áreas de esporte e lazer, que promovem o bem-estar e a segurança dos moradores.
• Despesas com decoração e paisagismo nas áreas de uso comum, que contribuem para a beleza e o conforto do condomínio.
• A constituição de um fundo de reserva, essencial para cobrir imprevistos e emergências.

Despesas ordinárias: a rotina do condomínio

Em contrapartida, as **despesas ordinárias** (artigo 23, parágrafo 1º da mesma lei) são aquelas imprescindíveis para a administração e o funcionamento regular do condomínio. São os gastos do dia a dia, que garantem a manutenção dos serviços e a conservação das áreas comuns. Alguns exemplos típicos são:

• Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias (INSS, FGTS, etc.) e sociais (vale-transporte, uniformes, EPI) dos funcionários do condomínio.
• Contas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum.
• Serviços de limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
• Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, antenas coletivas, das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos, de segurança, e destinados à prática de esportes e lazer, de uso comum.
• Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.
• Rateios de saldo devedor, desde que referentes ao período posterior ao início da locação (em casos de imóveis alugados).
• Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das **despesas ordinárias** listadas.

A locação e a responsabilidade pelas despesas

Uma dúvida frequente surge em contratos de locação: quem arca com as **despesas ordinárias** e **extraordinárias**? A Lei do Inquilinato é clara: o locador (proprietário) é responsável pelas **despesas extraordinárias**, enquanto o locatário (inquilino) assume as **despesas ordinárias**. No caso de indenizações trabalhistas, a responsabilidade do locador se restringe àquelas ocorridas antes do início da locação. Rateios de saldo devedor e reposição do fundo de reserva são de responsabilidade do locatário se referentes ao período da locação.

Aprovação em assembleia: quando é necessária?

Diversas **despesas** relacionadas a obras no condomínio requerem aprovação em assembleia, variando o quórum necessário de acordo com a natureza da obra. As obras podem ser classificadas em:

• Necessárias: Visam conservar o imóvel ou impedir sua deterioração (ex: reparos elétricos, hidráulicos, pintura da fachada). Se não forem urgentes, a aprovação exige a maioria dos presentes na assembleia. Se urgentes e não implicarem gastos excessivos, a aprovação não é obrigatória.
• Úteis: Aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex: individualização da medição de água, instalação de sistemas de segurança). A aprovação requer a maioria de todos os condôminos.
• Voluptuárias: Destinadas ao mero deleite ou recreio, sem aumentar o uso habitual do imóvel (ex: reforma do salão de festas com fins estéticos). A aprovação exige 2/3 de todos os condôminos.

Para otimizar este processo e garantir a transparência na gestão, considere a implementação de um **aplicativo para condomínio**. Com um **aplicativo de gestão**, é possível convocar assembleias online, registrar votos, divulgar atas e manter todos os condôminos informados sobre as decisões financeiras. Além disso, com Seu Condomínio, você terá acesso a ferramentas que facilitam o controle de caixa, a emissão de boletos e a organização de documentos, tudo em um só lugar.

Conclusão

Dominar a distinção entre **despesas ordinárias** e **extraordinárias** é essencial para uma gestão condominial eficaz e transparente. Ao compreender as responsabilidades de cada parte e os procedimentos para aprovação de gastos, síndicos e condôminos podem construir um ambiente de confiança e colaboração, otimizando o uso dos recursos e valorizando o patrimônio. A tecnologia, por meio de um **aplicativo para condomínio**, é uma aliada poderosa nesse processo, simplificando tarefas e promovendo a comunicação entre todos os envolvidos.